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第一部： 简介：房地产交易：是否一定需要律师的协助？ 在美国获得土地和改良资产所有权（"不动产"或"房地产"）一直都是美国公民及抵达这个国家的非公民共同追求的目标和成就。从投资及购屋两个角度而言，房地产交易通常构成一般人最大的单一购买活动，也是累积财富的不二法门。近来税法已使拥有房产更为有利，不只可以完全减免房屋贷款利息税，也能在出售一栋住宅时延迟或完全免缴资本收益税。这些税务上的益处与加州过去五年以来稳定增值的房地产市场两相结合之下，拥有房地资产已被一般美国人视为最明智的主要投资项目。 在美国，任何法律实体（个人、合夥、公司或责任有限公司，无论是否为美国公民）都能拥有不动产，而且不动产所在该州的律法通常会对该不动产的购买、租赁、出售与使用的合法性加以管制。有关不动产的约定多半都必须以书面形式提供，否则不能执行。因此有关资产的书面文件至关紧要。 在过去的百年间，政府已经逐渐对房地产的使用加诸额外的义务和管制，诸如容许使用范围（"分割限制"）以及要求负责赔偿各类不当的使用（违反建筑法规；违反环境法规∶如在地产上不当丢置废弃物等）。再者，特别是在出售住家方面，政府对买方可能面对的问题和潜在问题都有一套复杂的规定，包括从建筑瑕疵到向买主公开房产所在地是否会有水灾或处於地震带等。政府衍然成为每一笔房地产交易的匿名合夥人，所以忽略这一项事实的当事人就等於在冒相当大的风险。 许多人要草拟一份简单遗嘱或控告某人将其爱车档泥板撞凹时，会想到寻求法律谘询；可是在购置一块可能要拥有数十年，花上百万金元，肩负三十年责任义务的资产时，买主却不去寻求法律谘询，实在令人不可思议。大多数的人在签署购买文件或租约时，都不愿去仔细阅读密密麻麻的法律术语，只有在出问题的时候才想到要寻求法律建议...可是那时为时已晚。有人花费时间与金钱草拟房地产经纪人要求买主或卖方签署的制式复杂文件的用意，显然经常被忽略。很明显地，草拟呈现给买主或卖方复杂文件的人，其所以要写得那麽冗长，是有其目的而决非偶然。任一当事人在没有完全了解其中规定条文之前就迳自签署，实与签一张空白支票无异。 就大多数的法律事件而言，获得法律建议的最佳时机是在争议或问题产生之前。事实上，发生在美国的合同诉讼案件大部分与房地产和所谓的违反租赁契约及购买协议有关。 房地产掮客和经纪人通常都有制式的协议书，同时大多数地主也会利用多年以前由不知名人士所草拟且印妥之租约。事实上，这些这些书表多半都已过时、不适再加利用。当事人总是在签署该文件多时并与对方发生争执之後，再回头来详读该文件时感到无比震惊。涉及房地产之文件必须适当草拟远比任何法律事件重要。有关房地产的事宜必须以书面文件为之，才能发挥责任义务之约束力。
另外一项常被忽略的事实是，涉及房地产交易的大多数专业人员都优先考虑本身的利益，所以不见得会考虑到买主、卖主、出租人和承租人的权益。房地产掮客和经纪人只有在交易完成後才能获得报酬，而且成交价愈高，其报酬就愈高。很显然地，这些人士在考虑某项交易之利弊时，不会采取客观立场。同样地，贷方、产权公司、建筑商和抵押借款掮客都是利益关系人，他们只有在设法促成一笔交易後才能获得报酬。 若希望进行房地产交易时，能对成本损益获得客观的分析，对契约文件作客观的审查，就不得不找律师寻求专业的法律意见。律师通常不会为促成交易而不择手段来作为其工作目标。事实上，律师的意见对一笔交易来说通常是负面的，因而赢得「交易杀手」的美名。但是若考虑到一笔交易的实际利弊得失，还是有必要聘请律师处理房地产事宜。有位客户说得好∶赚钱最多的交易就是不进行任何交易。通常提供这类意见的专家就是负责审查的律师。 房地产交易类型： 房地产交易的多样性正如人类的足智多谋一样的广泛，大多数的交易包括不动产的买、卖、租、建和分割。每项牵涉到不动产商业租赁、住宅出租、营建和分割的规则，都复杂得足以写成长篇大论的条文，也就是本网站介绍的其他条文。而本条文则专门著重在不动产买卖的一般通则。 加州不动产买卖的基本状况 加州一般不动产买卖牵涉的当事人及法人实体如下∶ 1. 买方。 2.卖方。 3. 代表买方或卖方或买卖双方的不动产掮客和经纪人，有时每笔交易会牵涉到两个以上的掮客和经纪人。 5 审查此项资产"产权链"的产权公司，负责确定卖方有权将不动产出售给买方，且实际上扮演保险公司的角色以确保买方也拥有产权无误。 6. 负责登记产权并将所有权归属予买方（通常发一纸让与契约给买方，一纸信托凭证或以贷方为受款人的抵押单据给贷方）的地政机构。 7. 通常负责安排贷方与买方融资的抵押借款经纪人。 8. 负责检查资产状况并在成交前撰写检查报告的各类专家（包括白蚁及乾腐检验员、工程师、土壤工程师、建筑师等等）。 9. 负责按照书面规定保管有待完成条件的契约、款项并分送各当事人之代理人。 10. 若公寓或房屋所有人协会也涉及此项交易，买方必须参加该组织。 买卖交易的典型步骤 交易型态彼此虽然大不相同，一般的步骤如下∶ 1. 房地产经纪人将待售的房屋一览表拿给可能的买主过目。买方决定购买出价时，先支付数千元的保证金，并且签署一份由经纪人提供的有"出价"字样表格。 2. 经纪人将出价单交予卖方或卖方掮客，而他们可以接受（在出价单上签字）或拒绝，或自行发价还价。还价的内容可能包括不同的价格，不同的融资或条件，比如要求买方支付经检验员检查出缺点的修补费用等等，或是将地产"照单全收"。 5. 若无法取得融资，交易便告失败。若按照出价的准则规定获得融资，则买方必须遵守并按照约定进行交易。 6. 所有的保证金、检验记录、产权文件、头期款、银行文件以及各种款项在条件履行前，必须交由保管员负责保管，并且待所有条件皆已履行後，保管员才能将各项文件及各种款项分送给有关当事人。保管员的报酬由所有的当事人分摊。买方将为购得的资产买足够的保险，以便贷方於资产遭到破坏或损坏时，仍能将贷出的款项取回。保险证明文件亦须交由保管员保管。 7. 交由保管员保管的文件之一是产权保险单。此项保险单应由产权保险公司准备，以保证产权确定是在卖方名下，卖方有权将产权过户给买方。 8. 经纪人的报酬通常由交付保管的金额内支付，在典型的交易中，卖方的总价款须全部付清。该项款项来自银行贷款（付款後银行取回"信托凭证"或抵押贷款），买主的头期款。该头期款通常是总价款的百分之 20 到百分之 30 之间。 因此一笔价值三十万元的建筑物买卖交易价款估算如下∶ 头期款大约为六万元。银行贷款二十四万。成交价款（保管费、产权保险费等等）约为六、七千元，并由卖方负担经纪人约一万五到两万元之间的费用。买方通常会支付产权保险费用和一半的保管费和检验费。在理想情况下，按照以上的估算，买方必须准备将近七万元现金才能完成这笔交易。卖主在支付经纪人及保管员的费用後，收到的总价款约只剩二十八万元左右。 房地产经纪人的角色 在美国绝大多数的交易都涉及房地产经纪人。他们是领有执照的专业人员，通常收取出售房产所得的价款一定的百分比（佣金）。经纪人必须忠於所代表的人，需经买卖双方同意才能代表双方。买卖交易通常有两位经纪人，由他们均分多半介於房地产交易总售价百分之五至百分之六之间的佣金。佣金将於成交後由保管的款项内支付。法律没有明文规定佣金的多寡，必须与经纪人协商。 经纪人承担房地产交易的大部分工作，为可能的买主寻找待售的房地，并将出售的房地一览表拿给买主过目等。经纪人通常可获得电脑记录的所有的待售房地产一览表。因此可以很快为买主确定合适的房地产。 经纪人通常与其客户立有书面合同，虽然像佣金一样可以协商，不过因为大多数外行人都被经纪人准备的冗长制式合同吓住，因而也没有商榷的馀地。这些合同多半赋予经纪人"专有的权利"，可以列出如九十天以内一定期间的代售地产，而且只有该经纪人有出售权。 作为销售专家，经纪人通常可就商议中的交易、出适当的价钱、以及有关房地产所在地安危等方面，作出有利的提议。经纪人备有冗长复杂的法律文件，建议其客户进行出价或接受报价、还价、与完成买卖。这些经纪人所属机构所撰写的书表都很完整，对当事的各方都具有约束力。经常要花个把钟头才能读完这些文件，当买方或卖方急著出价或承接或是还价时，常不待详读其中条文。 的确，大多数经纪人只是从其所属机构取得这些表格，多年来照单全收，而没有仔细去分析其内容。 如果买卖没有成交，经纪人就拿不到任何酬金。因此也不免使他们在鼓励完成销售的同时产生偏差。此外，成交价越高，他们赚得越多。尽管这种情况看似对卖方有益无害而对买方有害无益，其实对卖方还是会产生不公平的结果，因为经纪人会建议卖方进行房地产所费不赀的改良工作以便於成交，所以当然也提高了整个的售价和佣金。 不过多半的经纪人都是诚实勤奋的。这是一种竞争性强又充满压力的工作，即使在周末和夜晚也需要很长的工作时间。然而，尽管他们的角色极为重要，明智的买卖双方仍需考虑到花费上的立场，可能难以从经纪人处获得客观的意见。 贷方 无论是雇用贷款经纪人来向银行申请贷款，或是透过与多家银行有合作关系的经纪人，还是自行申请，一般买主都不以现金购买房地产，而是向银行或储蓄贷款机构借贷占售价大半的融资。交易通常需要总售价百分之二到三十的头期款，尾款则是十五到三十年的分期付款。因此一栋三十万的房子通常需要六到九万元的头期款，加上尾款部分的抵押贷款，在未来三十年间，依照一般约在七到十个百分比的利率分期付款。银行贷款的条文更是复杂多变，包括机动利率、累进偿还时程表、联邦保险等等。 此外还有数千元的花费，必须用来申请贷款（"贴息"），安排产权保险购买，进行白蚁和乾腐检验，以鉴定房地产的实际状况，并且获得任何贷借机构在您取得房地产贷款前都会要求的保险。所以在第一期贷款到期之前，可能就要先付大约五千元。 加州大多融资房地产的贷款都受到一份称为信托凭证文件的保障。信托凭证没有繁文细节，能让贷方在买主未按时付款时取消抵押品赎回权，并且不经法庭裁决便没收财产。通常取消抵押品赎回权的程序是向地政处登记一份违约通知书，给买方九十天的时间来采取补救挫施，支付到期全额以及取消抵押品赎回权登记费，以免失去房地产。九十天到期後，如尚未付款，买方补救违约的期限时效，贷方会发告拍卖通知书，然後出售该房产以将贷款结帐。 在加州没有补拙裁决（抵押品出售後，未偿足的债款，法庭可裁决项债务人收取）的规定；也就是说，假若买主不再能负担作为住宅的房地产，而贷方决定取消买主的抵押品赎回权，就不能同时控告买方，要求其负担拍卖所得和到期贷款数额间的差额。然而，被取消抵押赎回权的借方会在未来数年内有信用破产的不良记录。 结语: 不动产所有权人所享有的节税的好处，以及加州普遍的房地产增值，都是取得房地产所有权的额外诱因；不过值得注意的是，加州的房地产在过去数百年间，平均每年有 8% 的增值，而若某时期的增值较高，就表示必定会有数年的跌价，以抵消先前的上涨。房地产在过去二十年间，有三到五年的跌价，因此买主必须牢记一点，那就是蓬勃发展的经济终有结束，至少在一段时间内。建议您最好不要希望预期的增值会抵消债务，便不加考虑地购买房地产；因为地点、周遭经济状况和纯粹的运气都有可能大大地影响房地产的价格。 然而，小心计划地购买房地产一直是新公民和美国人增加财富的经常手段，而且成长中的人口似乎也做出保障，即使景气循环可能造成市场暂时性的经济中挫，不动产的全面需求还是会持续扩展。
这些条文仅提供读者某些法律层面的一般性说明。要将上述的法律概念应用到实际情况中，仍需寻求专业的法律咨询。读者在采行这些条文之前，宜向有能力的律师请求教益。 回到条文索引页 |
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