НЕДВИЖИМОСТЬ В СОЕДИНЕННЫХ ШТАТАХ: ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И СДЕЛКИ С НЕЙ

Часть первая:
Общие аспекты купли и продажи недвижимости

ВВЕДЕНИЕ: СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ: А НУЖЕН ЛИ ЮРИСТ?

Собственность на землю и владение недвижимостью в Соединенных Штатах всегда являлось целью и достижением как граждан Соединенных Штатов, так и лиц, прибывающих в эту страну, но не имеющих американского гражданства. Как с точки зрения инвестиций, так и с точки зрения покупки жилья, приобретение недвижимости часто является единственной крупной покупкой человека среднего достатка и может являться прекрасным способом создания своего благосостояния. Недавние налоговые законы делают владение домом еще более прибыльным, позволяющим не только полностью вычесть проценты по кредиту, взятому на покупку дома, но и отложить или совсем избежать выигрыша от продажи дома. При сочетании этих налоговых льгот со стабильно растущим, на протяжении последних пяти лет, рынком недвижимости в Калифорнии, владение недвижимостью, похоже, становится самым лучшим крупным вложением средств среднего американца.

В Соединенных Штатах любое юридическое лицо (индивидуальный предприниматель, товарищество, корпорация, компания с ограниченной ответственностью, независимо от того являются ли они гражданами США или нет) могут владеть любой недвижимостью и законы штата, в котором находится собственность, обычно контролируют соблюдение законности при покупке, сдаче в аренду, продаже и использовании недвижимой собственности. Требуется, чтобы большинство соглашений, касающихся недвижимой собственности, было сделано в письменном виде, иначе они не могут служить основанием для иска. Поэтому письменные документы, касающиеся собственности, имеют большое значение.

За последние сто лет государство все больше и больше контролирует и накладывает дополнительные обязательства на владельцев недвижимости, с точки зрения использования ("зоны ограничений") и применяет законодательство в случае несоответствующей ее эксплуатации (нарушение строительных норм; нарушение законов об охране окружающей среды, таких как неправильная утилизация отходов на собственной территории, и т. п.). В дополнение к этому, особенно это касается зданий, государство разработало исключительно сложные требования, чтобы покупатель знал о имеющихся проблемах и трудностях с которыми он может столкнуться, начиная с дефектов в конструкции и кончая информированием покупателя о том, что дом находится в зоне, которая может подвергнуться затоплению или землетрясению. Правительство стало не таким уж молчаливым партнером в каждой сделке с собственностью и стороны, которые игнорируют это, повергают себя большому риску.

Очень странно, что многие люди, которые обращаются за юридической консультацией при составлении небольшого завещания или для предъявления иска человеку, который сделал вмятину на бампере их автомобиля, не прибегают к помощи юристов при покупке собственности, которая будет им принадлежать десятилетиями и может стоить миллион долларов, за которую покупатель будет расплачиваться в течение тридцати лет. Большинство людей подписывают документы о покупке или аренде даже не удосуживаясь внимательно ознакомиться с десятком страниц витиеватого юридического языка и обращаются за юридической помощью только тогда, когда что-то происходит не так, однако, часто, это бывает запоздалым решением. Это очевидный, но часто игнорируемый факт, что кто-то затратил время и деньги на то, чтобы составить этот сложный документ, который брокер по операциям с недвижимостью просит подписать покупателя или продавца. Выражаясь более кратко, тот, кто составлял этот длинный документ, представленный на подпись покупателю или продавцу имел на это причину. а не составлял его случайно. Поэтому подписание такого документа без полного ознакомления и понимания его положений равносильно подписи на чистом чеке.

Как и в большинстве других юридических случаев, обращаться за юридической консультацией следует до того как возникнет какое-либо разногласие или проблема. Известно, что большая часть гражданских судебных разбирательств по договорам в Соединенных Штатах связана с недвижимостью и ссылается на нарушение соглашений об аренде или покупке недвижимости.

Несмотря на то, что брокеры и агенты по операциям с недвижимостью обычно уже имеют шаблоны соглашений, а большинство владельцев собственности сами пользуются уже подготовленными формами, составленными десятки лет назад неизвестными лицами, не следует отрицать тот факт, что эти шаблоны и формы обычно являются устаревшими, часто несоответствующими и неизменно приводят в шок людей, которых они касаются, когда те, в конце концов, прочитают их, что обычно происходит намного позже их подписания или после жаркой дискуссии с другой стороной. Правильно составленные документы, касающиеся недвижимости, являются необходимостью и больше чем в любом другом аспекте юриспруденции для образования обязательств, касающихся недвижимости, требуются письменные документы.

Другой, часто упускаемый факт, состоит в том, что почти все профессионалы, участвующие в сделках с недвижимостью, имеют свои собственные интересы, которые не обязательно совпадают с интересами покупателя, продавца, арендодателя или арендатора. Брокеры по операциям с недвижимостью обычно получают оплату только в том случае, если сделка состоялась и их оплата напрямую зависит от цены сделки. Естественно, они не могут быть объективными при определении прибыльности или убыточности. Точно также, кредиторы, компании, удостоверяющие право владения недвижимостью, строители и брокеры ипотеки - все они являются заинтересованными сторонами, желающими совершения сделки, просто потому, что от этого зависит из опалата.

Если кто-либо хочет получить правдивую информацию о прибыльности или убыточности затрат от сделки с недвижимостью и если ему необходим объективный анализ документов сделки, ему следует обратиться за квалифицированным юридическим советом к поверенному, который, при любом исходе сделки, должен быть незаинтересованным лицом. В реальной жизни, такие поверенные так часто делают акцент на негативных аспектах сделок, что за это они получили прозвище "убийцы сделок". Однако, чтобы учесть как положительные, так и отрицательные стороны сделки, необходимо привлечение юристов к каждой сделке с недвижимостью. Один из клиентов сказал хорошую фразу: часто, больше прибыли можно получить от несовершенной сделки. Обычно, юристы являются единственными, кто может, после ознакомления со всеми документами посоветовать не совершать сделку.

ТИПЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ:

Несмотря на то, что варианты сделок с недвижимостью настолько же разнообразны, насколько изощренным является человеческий ум, большинство сделок связано с куплей, продажей, арендой, строительством или дроблением единицы недвижимости. Вопросы касающиеся коммерческой аренды, найма жилых помещений, строительства и дробления недвижимости являются достаточно сложными и требуют рассмотрения в отдельных статьях данного веб-сайта. Данная же статья в первую очередь касается общих положений купли и продажи недвижимой собственности.

Общие аспекты сделок купли/продажи недвижимости в Калифорнии

В обычной сделке купли или продажи недвижимости в Калифорнии принимают участие следующие стороны и организации:

1. Покупатель;

2. Продавец;

3. Брокер или агент по сделкам с недвижимостью, представляющий либо Покупателя, либо Продавца, либо обоих одновременно. Иногда в сделке принимают участие два или более брокеров;

5. Компания, удостоверяющая право владения, которая проверяет цепочку передачи права владения, чтобы убедиться что Продавец имеет право продавать недвижимость Покупателю и, в действительности, действует как страховая компания, удостоверяющая законность перехода права собственности к Покупателю;

6. Регистрационная организация Графства, регистрирующая документы о переходе права собственности к Покупателю (обычно с Актом передачи прав Продавцу и Актом передачи в опеку или Ипотеку в пользу Кредитора);

7. Часто брокер ипотеки, который обеспечивает финансовые отношения между кредитором и покупателем;

8. Различные эксперты, проводящие проверку состояния собственности и составляющие отчет до завершения сделки (например, эксперты по термитам и сухой гнили, инженеры, эксперты по грунтам, архитекторы и т. п.);

9. Агенты компании, хранящей деньги и документы о правах всех сторон и выдающие их в соответствии с письменной инструкцией;

10. Если в сделке участвует ассоциация владельцев кондоминиума или дома, покупатель должен вступить в данную организацию.

ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЙ ПРИ СОВЕРШЕНИИ ТИПИЧНОЙ СДЕЛКИ

Несмотря на то, что сделки могут отличаться друг от друга, их основные стадии состоят в следующем:

1. Брокер по операциям с недвижимостью показывает перспективному покупателю указанную собственность. Покупатель решает будет ли он/она давать свое предложение и если да, то покупатель обычно вместе со своим предложением оставляет депозит в несколько тысяч долларов, а также подписывает формуляр, который брокер обычно передает с пометкой "Предложение".

2. Брокер передает предложение продавцу или брокеру продавца и они могут принять его (расписавшись в формуляре), отклонить его или сделать собственное встречное предложение . Во встречном предложении может быть указана другая цена, другие условия финансирования или условия, например, требующие от покупателя устранить все дефекты, выявленные экспертам, и т. д., или согласиться на покупку Собственности "как есть".

3. Каждое предложение или встречное предложение дают другой стороне право принять его. Если они приходят к согласию до того как кто-либо снимает свое предложение или встречное предложение, обе стороны будут связаны обязательством. Для того чтобы иметь юридическую силу, все предложения и встречные предложения должны быть сделаны в письменном виде.

4. После того как согласие будет достигнуто, покупатель в течение срока, указанного в документах, должен получить финансирование, обычно банка или ссудно-сберегательной кассы. В это время различные эксперты, такие как эксперты по термитам и сухой гнили, эксперты по грунтам и т. п. проводят экспертизу недвижимости и составляют отчет о ее состоянии. В предложении обычно указывается требование, чтобы недвижимость прошла все такие экспертизы. В противном случае, покупатель может снять свое предложение и получить обратно свой депозит. Очень часто, если недвижимость не прошла какую-либо определенную экспертизу, покупатель и продавец решают, кто будет платить за ремонт. Часто расходы делятся поровну.

5. Если финансирование не было получено, сделка аннулируется. Если финансирование в пределах предложения обеспечено, тогда покупатель связан обязательством и обязан совершить сделку.

6. Все депозиты, отчеты экспертов, документы на право владения, первый взнос и денежные суммы передаются представителю третьей компании, хранящей деньги и документы в соответствии с письменными инструкциями и выдающей различные документы и денежные суммы только в случае выполнения определенных условий. Покупатель также должен купить страховой полис, достаточный для защиты кредитора в случае разрушения или повреждения недвижимости и подтверждение приобретения полиса также передается на хранение третьей компании.

7. Одним из документов, передающихся на хранение третьей компании, является документ, удостоверяющий право владения. Этот документ готовится компанией, удостоверяющей право владения, которое гарантирует что данное право принадлежит продавцу и что он может передать это право владения покупателю.

8. Оплата брокеров обычно производится из сумм положенных на хранение в третьей компании и производится после того, как Продавец полностью получит оплату, состоящую из выплаты банком (который забирает себе "акт передачи в опеку" или " в ипотеку") и первого взноса покупателя. Первоначальный взнос обычно составляет от двадцати до тридцати процентов стоимости недвижимости.

Таким образом, типичная сделка на сумму в триста тысяч долларов будет рассчитываться следующим образом:

Первоначальный взнос будет составлять около шестидесяти тысяч долларов. Банк должен ссудить $240000. Расходы по совершению сделки (стоимость хранения денег и документов в третьей компании, подтверждение права владения и т. п.) составят около шести-семи тысяч долларов и брокер, за свои услуги, получит от Продавца сумму в пределах от $15000 до $20000. Покупатели обычно оплачивают расходы по подтверждению права владения, половину расходов, связанных с хранением документов и денежных сумм в третьей компании, а также расходы на экспертизу. В реальной жизни, для совершения сделки согласно описанному выше сценарию, Покупатели должны заплатить около семидесяти тысяч долларов, а Продавец после оплаты брокеру и компании, хранившей документы, получит около $280000.

РОЛЬ БРОКЕРА ПО ОПЕРАЦИЯМ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В Соединенных Штатах большинство сделок с недвижимостью совершается с участием брокеров по операциям с недвижимостью, которые являются профессионалами, имеющими лицензии и получающими оплату в виде процентов от цены проданной недвижимости ("комиссионные"). Брокер имеет доверительные обязательства (обязательства по закону) перед представляемым им лицом и может представлять одновременно покупателя и продавца только по их обоюдному согласию. Обычно в сделке принимают участие два брокера и они делят между собой комиссионные, обычно составляющие от пяти до шести процентов от суммы продажи недвижимости. Комиссионные выплачиваются третьей компанией, обеспечивающей хранение документов и денег, после совершения сделки. Комиссионные НЕ устанавливаются законом и могут быть определены при переговорах с брокером.

Брокеры проводят всю работу по сделке с недвижимостью, находят недвижимость, которую они показывают потенциальному покупателю или представляют ему список продаваемой недвижимости. Брокеры часто имеют доступ к компьютерным спискам всех продаваемых объектов недвижимости и, таким образом, могут быстро определить, какая недвижимость больше всего подходит покупателю.

Брокеры, обычно, имеют письменные контракты со своими клиентами и содержание этих контрактов, как и комиссия брокеров, может быть изменено посредством переговоров. Однако, это происходит достаточно редко, так как большинство людей не являются специалистами в этой области и их часто пугают длинные многостраничные контракты представляемые брокером. Большинство таких контрактов предоставляет брокеру "эксклюзивное" право выставлять недвижимость на продажу в течение указанного срока, например, девяносто дней. В течение этого времени только этот брокер может продать данную недвижимость.

Будучи экспертом, брокер часто может дать ценный совет относительно запрашиваемой цены продажи, об опасностях, связанных с местом ее расположения и т. п. Обычно у брокеров есть сложные многостраничные юридические документы, которые, согласно их рекомендациям, должны быть исполнены клиентами. В документах дается разъяснение как назначать цену, принимать ее, делать встречное предложение и завершать сделку о купле-продаже. Эти документы, написанные ассоциациями брокеров, довольно объемные и являются обязательными для участвующих сторон. Простое чтение этих документов отнимает почти час времени и большинство продавцов или покупателей, торопясь предложить цену или принять цену или встречное предложение, не удосуживаются внимательно прочитать положения этих документов.

Не секрет, что большинство брокеров просто использует готовые формуляры, не подвергая тщательному анализу их содержание. Они получают эти формуляры от своих ассоциаций и, обычно, используют их на протяжении многих лет без всякой задней мысли.

Если сделка не состоится, брокер ничего не получит. Поэтому у большинства брокеров возникают мысли о необходимости способствовать завершению любой сделки. В дополнение к этому, чем выше цена, тем больше они получат. Это может быть хорошо для продавца, но плохо для покупателя. В действительности это может исказить их рекомендации даже продавцу, так как часто они рекомендуют вносить дорогостоящие улучшения в недвижимость, чтобы способствовать ее продаже, что, в свою очередь увеличивает цену и, тем самым, размер комиссионных брокера.

Большинство брокеров являются честными, трудолюбивыми людьми. Это работа в выходные и по вечерам в условиях постоянной конкуренции и стрессов. Однако, несмотря на то, что они играют очень важную роль в сделке, знающий продавец или покупатель понимает, что экономическая заинтересованность брокеров в сделке, затрудняет получение от них объективных рекомендаций.

КРЕДИТОР

Средний покупатель не приобретает недвижимость на свои собственные сбережения, и для оплаты большей части приобретаемой собственности прибегает к услугам банка, ссудно-сберегательной кассы или ипотечным ассоциациям, используя для этого брокера ипотеки, который изыскивает возможности получения банковского кредита, брокера, работающего с несколькими банками или самостоятельно. Обычно первый взнос при заключении сделки составляет от двадцати до тридцати процентов стоимости. Остальная сумма выплачивается в рассрочку в течение пятнадцати - тридцати лет. То есть, покупка дома стоимостью триста тысяч долларов потребует первоначального взноса в размере от шестидесяти до девяносто тысяч долларов плюс оставшуюся сумму, выплаченную в кредит. Процент по кредиту варьируется, но обычно составляет от семи до десяти процентов при кредите на тридцать лет. Банковские кредиты выдаются под различные условия, включая изменяемую процентную ставку кредита, графики выплат, федеральное страхование и т. д. и т. п.

Несколько тысяч долларов будут потрачены на получение кредита, на удостоверение права владения, на проведение экспертизы по состоянию недвижимости, наличию термитов и сухой гнили, а также на получение страховки, которую потребует любая кредитная организация прежде чем выдать кредит для приобретения собственности. Обычно, приходится истратить около пяти тысяч долларов, чтобы "заплатить" за предоставление кредита.

Большинство кредитов в Калифорнии предоставляются в обмен на документ, называемый Актом передачи в опеку собственности под которую берется кредит. Не вдаваясь в детали скажем, что Акт передачи в опеку позволяет кредитору лишить получателя права выкупа и конфисковать собственность по суду в случае несвоевременной выплаты кредита. Обычно, процедура лишения права выкупа состоит в регистрации Уведомления о невыполнении обязательств в отделе регистрации, после которой у заемщика есть девяносто дней для исполнения своих обязательств посредством погашения всей задолженности и стоимости регистрации уведомления о лишении прав. Если по истечении девяноста дней погашение не было сделано, регистрируется Уведомление о продаже и право восстановления обязательств посредством погашения истекает. После этого кредитор может продать недвижимость для погашения предоставленного им кредита.

В Калифорнии не существует судебных решений, относящих в пользу кредитора разницу между суммой задолженности суммой, вырученной от продажи имущества должника. Предположим, что недвижимым имуществом является дом, за который покупатель больше не может расплачиваться. Если кредитор лишает получателя права выкупа, он не может также взыскать с заемщика разницу между суммой полученной от продажи недвижимости должника и суммой его задолженности. Однако, заемщик, пострадавший от лишения права выкупа, надолго испортит свою кредитную историю.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ:

Налоговые льготы на владение недвижимостью и обычное повышение ее стоимости в Калифорнии являются дополнительными стимулами для приобретения недвижимости, однако, следует напомнить, что за последние сто лет стоимость недвижимости в Калифорнии в среднем повышалась на 8% в год и если повышение стоимости за какой-либо период времени превышает этот показатель, следует предусматривать годы снижения стоимости для уравновешивания предыдущего роста. В последние двадцать лет стоимость недвижимости снижалась в течение периода времени от трех до пяти лет три или четыре раза, и покупателю очень важно знать, что быстрое экстенсивное развитие экономики должно когда-нибудь закончится, как минимум, на какой-то период времени. Поэтому не следует автоматически приобретать недвижимость в надежде на последующее повышение ее стоимости, чтобы оправдать понесенные затраты, учитывая что местоположение собственности, окружающая ее экономика и просто удача часто могут сыграть плохую шутку со стоимостью недвижимости.

Однако, тщательно спланированное и взвешенное приобретение недвижимости является типичным методом увеличения своего благосостояния как для новых граждан, так и для американцев, а увеличение населения похоже приведет к тому, что общий спрос на недвижимость будет продолжаться, несмотря на то, что промежуточные циклы могут привести к временному снижению цен на рынке.

Цель этих статей - дать читателю общее описание некоторых разделов юриспруденции. Для применения эти юридические концепции к вашему конкретному случаю, вам необходимо обратиться за юридической консультацией. Прежде чем полагаться на данные статьи, читатели должны обратиться за компетентной юридической консультацией.

Возврат к Индексной странице статей